投资故事：在长期看好的楼市中寻找波谷

丁远


　　关于中国房地产市场，自1998年取消福利分房以来，无论遇到何种风浪，“长期看好”一直是很多开发商和投资者的共识。“楼市长期看好，但不是直线上升，积累资金在楼市盘整时买进，就如同炒股中做波段一样，需要眼光和研判能力。”
　　
　　关于中国房地产市场，自1998年取消福利分房以来，无论遇到何种风浪，“长期看好”一直是很多开发商和投资者的共识。这不仅源于中国经济已经创造的数十年快速增长奇迹，也与今后近20年我国的城市化进程密不可分。
　　不过，对周苏（化名）来说，他擅长在“长期看好”的楼市中寻找波谷，并因此实现了几笔不错的投资。用他的话来说，“楼市长期看好，但不是直线上升，积累资金在楼市盘整时买进，就如同炒股中做波段一样，需要眼光和研判能力。”

　　量力而为

　　1999年经济学硕士毕业的周苏，进入了一家国有事业单位，相对清闲的工作让他有更多的时间延续他大学期间培养的收集资料和分析研判的习惯。由于来自外地小县城，而且到了适婚年龄，使得他在工作之余对买房格外关注。
　　“我平时爱看报纸和杂志。自2000年后，我发现上海的房地产市场有好转的迹象，”周苏说，“这可能和我是学经济的有点关系吧。我发现上海的房地产开工面积、成交量相较上世纪90年代末都有放大的趋势。”
　　此后，周苏更加密切关注房地产市场，但他彼时的目标仅仅是能在结婚时和女友一起买个两室一厅的房子，结束租房生活。
　　随后两年里，上海房地产市场开始全面回暖。周苏发现周围的老房子越来越少了，挖土机、起重机开始在一个个围墙内外进进出出。但最终促使他实施买房计划，却源于一次偶然的旅行计划。
　　“2002年国庆节我和几个朋友去杭州玩，同行的有一位在市政府工作的同学。在吃饭时，他告诉我们他认为上海肯定会获得2010世博会的举办权。回来后，我和女友说了这件事。她说，那一定要买房了，上海拿到世博会主办权后房价一定会上涨。”2002年11月中旬，经过两周的密集看房，周苏买下了仙霞路靠近古北路的一套两室一厅的老公房，总价32万元。
　　“这几年投资房产，量力而为是我的第一原则。”周苏说，“我觉得对我这种来自外地的新上海人来说，根据自己的收入确定投资非常重要，否则一旦遇到突然需要大笔用钱的情况，就会面临资金短缺的问题，进而影响家庭和工作。”
　　由于当时他和女友的全部积蓄只有8万元，他最后还借了2万元才付清了首付和交易手续费。那年春节前后，他和女友用年终奖装修了房子，并有了两人在上海的温馨的家。如今这套房子已经翻了几番，挂牌价在110万元以上。

　　寻找波谷

　　2003年起，上海楼价突然开始飙升。到2006年，三年里房价平均涨幅均在30％以上。这期间，周苏每天在享受自己那套房子价格数字变化上的喜悦的同时，内心也在受煎熬。
　　“看到房价那么疯狂的涨幅，看到那么多人买房赚钱，我几次冲动要借钱买房，甚至想过把手上的房子再抵押后买房。那时报纸上整天宣传的也是以房养房的各种投资手段。”周苏笑着说，“最后还是理智战胜了冲动。或许现在来看如果当时借钱买房，今天也发了一笔，但我觉得守住量力而为的投资底线，对我来说才是真正的胜利，特别是从长远来看。”
　　尽管当时克制住了投资的冲动，但周苏一直在积蓄力量，并时刻关心楼市的风吹草动。“经济学的理论告诉我，任何市场都不会直线上升，一定会有波动，会有周期。”周苏说，“对我来说，在波动中找到低谷更为实际。我的做法很简单，根据国家的房地产宏观调控政策，结合市场的数据，去发现波谷。”
　　2006年5月，周苏终于等到了机会。“国六条”、九部委“十五条”和二手房营业税在当月三箭齐发。随后几个月，国家又陆续出台了“外资购房规范”、土地出让及督察等制度。楼市急剧降温，成交量和房价均开始快速下滑。
　　2006年11月，周苏决定用30万元积蓄进行不动产投资，他贷款购买了上海中环附近一套三室两厅的次新房，总价110万元。“我当时的想法很简单，因为那套房子上家亏了5万元卖给我的。上家是2005年10月买的，最高叫价曾经达到135万元。因此，我觉得110万元的价格很合算，毕竟当时很多人想买房，只是还在观望，希望房价能再降一点。”
　　从截止到目前的数据来看，2006年年底上海的房价无疑是近几年最大的一次波谷。2007年，上海很多楼盘的价格上涨了五成左右，而周苏那套房子挂牌价已接近200万。而令周苏开心的不仅仅是投资的收益。“我觉得自己的研判得到证实非常开心，任何投资都是需要刻苦和细致的分析。股票如此，房产更是如此。”周苏说。
　　今年春节前，在暴风雪肆虐的时候，周苏“故伎重演”，在上海一号线地铁共富新村附近购置了一套两室两厅的次新房。他说，“当时我觉得那套房子被低估了至少5％，而且首付正好是我能承受的。我觉得只要中国宏观经济面不出问题，上海在2010年世博会前房产投资还是有机会的。当你看到波谷时，就不要犹豫。”